Инвестиции

Для кого эта страница

Эта страница для тех, кто думает купить в Грузии квартиру, землю или бизнес - для жизни, сдачи в аренду или долгосрочного вложения.

Здесь нет совета, во что вложить деньги. Здесь то, что нужно проверить до оплаты.

Наша роль

Мы не инвестиционный консультант, не брокер и не агентство недвижимости и не берем комиссию со сделки.

Мы связываем вас с лицензированными юристами, независимыми оценщиками и бухгалтерами, переводим и координируем весь процесс.

Виды инвестиций

Чаще всего это квартира под аренду. Затем идут строящиеся проекты, коммерческие помещения, земля и готовый бизнес.

У каждого свой риск: у стройки - срок, у земли - назначение, у бизнеса - скрытые долги.

Поэтому список проверок готовится для каждого вида отдельно.

Определение цели

Сначала нужно решить, чего вы хотите: арендного дохода, роста стоимости, собственного жилья или помещения для бизнеса.

Одна и та же квартира хороша для одной цели и плоха для другой.

Цель определяет расположение, бюджет и то, сколько вы планируете владеть.

Изучение рынка

Грузинский рынок сильно различается между городами и районами.

Цена в объявлении часто - запрашиваемая, а не реальная цена сделки.

Независимый оценщик сравнивает реальные сделки, и это заметно меняет картину.

Расположение

Расположение определяет аренду и легкость продажи больше, чем ремонт.

Транспорт, школы, шум и будущие стройки по соседству - все это влияет на цену.

До покупки смотрим район в разное время: утром, вечером и в выходные.

Квартира в Тбилиси

В Тбилиси спрос на долгосрочную аренду стабилен, особенно в центральных и хорошо связанных районах.

У квартиры в старом доме есть характер, но коммуникации и конструкцию нужно проверить.

В новом доме важно, кто управляет зданием и сколько стоит его содержание.

Батуми и море

Аренда в Батуми сильно сезонная: летом высокий спрос, зимой - гораздо ниже.

Большое предложение квартир у моря сдерживает и цены, и аренду.

Поэтому годовой доход считаем по всему году, а не по летним месяцам.

Горные курорты

В Гудаури и Бакуриани главный сезон зимний, а лето постепенно развивается.

Управлять недвижимостью на курорте издалека сложно, и местный управляющий необходим.

Планы по инфраструктуре сильно влияют на цену, поэтому проверяем официальные источники.

Строящиеся проекты

Квартира в строящемся доме часто дешевле, но риск выше: задержка, измененный проект, проблемы застройщика.

Деньги платятся до окончания стройки, а недвижимость регистрируется на вас позже.

Поэтому в строящемся проекте важнее всего надежность застройщика.

Проверка застройщика

Проверяем, сколько проектов застройщик завершил, вовремя или с задержкой, и что говорят покупатели.

Проверяем регистрацию компании, владельцев, судебные споры и ипотеку на землю.

Если застройщик новый, риск выше, и это должно отражаться в цене.

Разрешение на строительство

Разрешение на строительство должно совпадать с тем, что вам продают: этажность, площадь, назначение.

Если здание выше разрешенного, с регистрацией верхних этажей могут быть проблемы.

Разрешение юрист проверяет в официальном источнике, а не в буклете застройщика.

График оплаты

В строящемся проекте оплата часто поэтапная, привязанная к этапам строительства.

В договоре должны быть срок сдачи, штраф за задержку и порядок возврата денег.

Чем больше денег платится заранее, тем сильнее нужна защита покупателя.

«Гарантированный» доход

Некоторые проекты обещают «гарантированный» доход на несколько лет.

Такая гарантия сильна ровно настолько, насколько сильна выдавшая ее компания и текст договора.

Часто стоимость гарантии уже заложена в цену квартиры. Это сравнивает оценщик.

Апарт-отели

В апарт-отеле вы покупаете квартиру, управляет ею оператор, и доход делится.

Важно, кто имеет право жить в квартире, какие расходы вычитаются и как можно сменить оператора.

Договор проверяет юрист, а отчеты оператора мы переводим на ваш язык.

Коммерческие помещения

Магазин, офис или склад часто дают долгую аренду с более стабильным арендатором, чем жилье.

Но пустое коммерческое помещение может месяцами стоять без арендатора, и этот риск нужно заложить в план дохода.

Если помещение уже сдано, проверяем действующий договор аренды и платежную историю арендатора.

Готовая недвижимость

Готовая квартира дает меньше сюрпризов: вы видите, что покупаете.

Но и здесь нужна проверка: собственник, долги, задолженность по коммунальным услугам и претензии соседей.

Незаконная перепланировка, например присоединенный балкон, потом осложняет регистрацию.

Выписка из реестра

Выписка из Публичного реестра показывает собственника, площадь, ипотеку и арест.

Выписку проверяем и в день сделки, потому что ситуация может измениться.

Если выписка и реальность не совпадают, сначала это исправляется, и только потом вы платите.

Техническая проверка

Специалист проверяет конструкцию, сырость, электрику, воду и отопление.

В старом доме это особенно важно, в новом - из-за качества.

Результат проверки - сильный аргумент в переговорах о цене.

Независимая оценка

Оценщика выбирает не продавец - его выбираем мы, в ваших интересах.

Оценка показывает рыночную цену и реалистичную аренду в сравнении со сделками рядом.

Банк тоже использует оценку, если покупка идет в кредит.

Земля

При покупке земли главное - назначение: сельскохозяйственное, под застройку, коммерческое.

На участке не всегда можно сделать то, что хочется. Условия застройки определяет местное регулирование.

Проверяем границы, подъездную дорогу и коммуникации - это резко меняет цену.

Сельскохозяйственная земля

Для иностранцев на покупку сельскохозяйственной земли действуют особые ограничения.

Исключения и условия определяются законом и время от времени меняются.

Поэтому по такой земле юрист всегда дает актуальное заключение, прежде чем вы что-то планируете.

Аренда и управление

Если вы не живете в Грузии, квартире нужна управляющая компания или местный управляющий.

Управляющий находит арендатора, собирает плату, решает вопросы с повреждениями и присылает отчет.

В договоре должно быть указано, какие расходы он согласует с вами заранее.

Краткосрочная аренда

Посуточная аренда в некоторые месяцы дает больше дохода, но и больше расходов и работы.

В некоторых домах или товариществах краткосрочной аренде противятся.

Поэтому до покупки проверяем правила дома и реальную загрузку в течение года.

Товарищество и содержание дома

В многоквартирном доме общими помещениями занимается товарищество собственников или управляющая компания.

Ежемесячный взнос, состояние лифта и крыши и будущий крупный ремонт напрямую влияют на доход.

До покупки выясняем, нет ли долга или запланированного расхода, который перейдет к новому собственнику.

Налог на доход

Арендный доход в Грузии облагается налогом в порядке, установленном законом.

В вашей стране этот доход тоже может потребоваться задекларировать.

Как зарегистрироваться и в какой форме платить, бухгалтер объяснит до покупки.

Продажа и выход

Уже при покупке стоит думать о продаже: кому вы продадите и за какой срок.

В одних районах квартира продается быстро, в других на это уходят месяцы.

Доход от продажи тоже может облагаться налогом, в зависимости от срока владения и статуса.

Покупка готового бизнеса

Покупка работающего бизнеса - кафе, гостиницы, магазина - быстрый старт, но вы покупаете и его прошлое.

Доход, который называет продавец, и задекларированный доход часто различаются.

Мы опираемся только на задекларированные цифры, подтвержденные документами.

Проверка бизнеса

Юрист и бухгалтер проверяют налоги, договоры, лицензии, сотрудников и споры.

Договор аренды часто самое слабое место бизнеса - важны срок и условия продления.

Результат проверки вы получаете коротким отчетом на вашем языке, со списком рисков.

Доля или активы

Бизнес можно купить через долю - вместе со всей компанией, или через активы - только имущество и оборудование.

При покупке доли старые долги компании остаются с вами.

Какой путь лучше, юрист и бухгалтер решают вместе.

Местный партнер

Местный партнер знает рынок и людей, и это большое преимущество.

Но партнерство должно стоять не только на доверии, а на письменном соглашении.

Историю партнера и его другие бизнесы мы всегда проверяем.

Соглашение партнеров

В соглашении должно быть написано, кто что вкладывает, кто принимает решения и как делится прибыль.

Самая важная часть - правило выхода: что происходит, если одна сторона хочет уйти.

Соглашение готовим на двух языках, чтобы обе стороны точно знали, что подписывают.

Происхождение денег

Банк и нотариус часто просят показать, откуда деньги.

Справка о зарплате, договор продажи имущества, выписка по вкладу - это нужно подготовить заранее.

Это обычное требование, а не знак недоверия.

Ввоз денег

Крупную сумму лучше перевести банковским переводом, с вашего счета, с документами.

Наличные в крупной сделке вызывают вопросы банка и реестра и ослабляют вашу защиту.

Сроки и лимиты перевода проверяем заранее, чтобы день сделки не сорвался.

Валюта

Цены часто в долларах, а оплата может проходить и в лари.

Изменение курса при покупке и продаже влияет на результат.

В договоре валюта и правило курса должны быть указаны точно.

Покупка в кредит

Некоторые грузинские банки дают иностранцам ипотеку, но условия зависят от резидентства и подтверждения дохода.

Банк оценивает объект своим оценщиком и требует страховку.

Одобрение кредита требует времени, поэтому срок с продавцом согласуем с учетом этого.

Форма владения

Недвижимость может принадлежать вам лично или компании.

Владение через компанию требует бухгалтерии и расходов, но иногда упрощает продажу или владение несколькими собственниками.

Выбор бухгалтер и юрист обсуждают с учетом правил вашей страны.

Страхование

Страхование недвижимости от пожара, воды и землетрясения в Грузии добровольное, но разумное.

Если квартира сдается, стоит подумать и о страховании ответственности перед третьими лицами.

При покупке в кредит банк сам требует страховку.

ВНЖ

Недвижимость или бизнес при определенных условиях могут быть основанием для вида на жительство.

Условия время от времени меняются, поэтому актуальные требования проверяем до покупки.

Если цель - ВНЖ, объект подбираем так, чтобы он этим условиям соответствовал.

Семья и наследство

На чье имя регистрируется недвижимость - на вас, на супруга или на обоих - важно в будущем.

При наследовании действуют грузинские правила, и могут подключиться правила вашей страны.

Завещание или правильная регистрация избавляют семью от будущих сложностей.

Инвестиции на расстоянии

Купить недвижимость в Грузии можно и без приезда, по доверенности.

В этом случае видеопросмотр, проверка и письменный отчет о каждом шаге особенно важны.

И все же советуем один раз увидеть объект лично, прежде чем платить крупную сумму.

Посредники и комиссия

Комиссию агентства часто платит продавец, и агент служит его интересам.

Это не значит, что агент плохой - только то, что вам нужна собственная, независимая проверка.

Мы не берем комиссию со сделки, поэтому можем спокойно сказать «нет» любому объекту.

Типичные ошибки

Задаток до проверки. Вера в доход, показанный в рекламе.

Непроверенное разрешение в строящемся проекте. Оплата наличными.

Отсутствие плана выхода - когда и кому вы продадите.

Что нам нужно от вас

Цель, бюджет и предполагаемый срок владения.

Какой город или регион вас интересует и уже просмотренные варианты, если есть.

Когда вы можете приехать и на каком языке хотите получать отчеты.

Цена

Юрист, оценщик, технический специалист и бухгалтер - отдельные строки.

Наша координация и перевод согласуются заранее, до проверки.

Мы не берем комиссию со сделки и ничего не добавляем к ценам партнеров.